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买到了独立屋，意味着什么？

通过努力，将近半年的寻找，总于找到了合适自己的房屋。希望有足够大的居住面积，漂亮的花园；安静的社区环境，和睦的街道邻居；适当的交通便利，购物，上班，上学，样样恰当。都满足了。办好了所以手续，顺顺利利搬到了自己心意的家。

有独立屋是大家认为的加拿大梦，终于实现了，人生的一大快事！

然后，大家有没有意识到，拥有独立屋即有权力，也更增加了责任。

一般来讲，我们BC省的独立屋有独立的产权，这个产权是拥有者有权力，安自己的意愿，赠送，买卖，出租，留给自己的孩子，等等，没有时间的限制。除了自己居住的房屋，还包括了土地。

但是，对房屋的土地使用，房屋的设计和建造是受到很多政府部门监管的，大家要意识到这些。

这里就我认识到的一些事情和大家分享，讨论。

1. ZONING(分区）

   涉及到土地使用的政府部门是当地市政府。市政府是加拿大最低层的民选政府机构，但管辖的很重要的关于民生的事务。其中ZONING BYLAW（分区法规）就是市政府最重要的法规之一，用来规范土地的使用。

ZONING BYLAW 规定了土地可以用于建造房屋的用途，建筑的面积，高度，建筑和边界的距离。这个法规保障了整个社区的完整性。在买房时，这要非常清楚。

ZONING不仅仅规定了土地的大小， 房屋的大小，车库的大小，还规定了居住面积的大小，房屋的高度，更明确规定这是不是居民住宅区，或商用，或农用或工业用途，等等。

2.PROPERTY USE BYLAW(物业使用法规）

这也是市政府管理的范围。这些法规规定了，居民住宅能否做生意，什么生意可以做；是否产生噪音，或难闻的气味；房屋能否出租，出租范围；物业是否清洁整齐，院子草坪是否打理；车子，尤其是废弃的车子，大卡车的停靠等等。

3.RIGHTS OF  WAY, Easements, 和其他在Title 上面的其他个人，公司或机构控制的地权

一般在Title Certificate（产权证明）标明的其他人或机构拥有对土地部分使用权力，土地使用的限制，主要是限制任何建造房屋的规定。

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FVREB STATS（菲莎河谷地产协会统计）：

as of May5, 2021

2 of20 Working Days


5月2021 自动新盘 453 成交 483 成交/自动新盘 106.6%

4月2021 自动新盘 652 成交 359 成交/自动新盘 55.1%

5月 2020 自动新盘165 成交 72 成交/自动新盘 43.6%

成交/自动新盘越高，市场越有利于卖家

MLS 数据统计：

大温歌华地区：************************菲莎河谷

下面是对4月份的统计


2021年5月5日(Multi-Class)********** 2021年5月5日(Multi-Class)

总盘数：11128（5月5日）***************5334（5月5日）

本月成交数：37*********************23（search date from 1st of the month to 30th)


本月新盘数：1071***********************482

成交数/新盘数3.4%*********************4.8%

成交数/新盘数越高，市场越有利于卖家

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FVREB STATS（菲莎河谷地产协会统计）：
as of April 21, 2021
12 of 20 Working Days

4月 2021 自动新盘3303 成交1686 成交/自动新盘 51%
3月2021 自动新盘 2554 成交 1590 成交/自动新盘 62 %
4月 2020 自动新盘882 成交 447 成交/自动新盘 51%
成交/自动新盘越高，市场越有利于卖家
MLS 数据统计：
大温歌华地区：************************菲莎河谷
下面是对4月份的统计

2021年4月21日(Multi-Class)********** 2021年4月21日(Multi-Class)
总盘数：10765（4月21日）***************5510（3月21日）
本月成交数：1552*********************792（search date from 1st of the month)

本月新盘数：4695************************2786
成交数/新盘数33%*********************28%
成交数/新盘数越高，市场越有利于卖家



新房源增加。大温歌华地区房市热过菲莎河谷地区了。

等疫情减缓，这种情况可能会更明显。

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FVREB STATS（菲莎河谷地产协会统计）：
as of March22, 2021
22of 23 Working Days

3月 2021 自动新盘 4848 成交 3160 成交/自动新盘 65.2%
2月2021 自动新盘 3265 成交 2816 成交/自动新盘 86 %
3月 2020 自动新盘 2670成交 1426 成交/自动新盘 53.4%
成交/自动新盘越高，市场越有利于卖家
MLS 数据统计：
大温歌华地区：************************菲莎河谷
下面是对3月份的统计

2021年3月31日(Multi-Class)********** 2021年3月31日(Multi-Class)
总盘数：9785（3月31日）***************4457（3月31日）
本月成交数：3810*********************2223（search date from 1st of the month)

本月新盘数：5524************************3000
成交数/新盘数69%*********************74.1%
成交数/新盘数越高，市场越有利于卖家
 
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FVREB STATS - as ofJune 7, 2019

4 of 20 Working Days

6月 2019 自动新盘 671成交264 成交/自动新盘39.3%

5月 2019 自动新盘 704成交 276成交/自动新盘39.2%

6月 2018 自动新盘 692成交 252 成交/自动新盘36.4%


因为市场从去年6月开始下跌，现在的市场热过去年同期也不会奇怪。主要要看和上个月的变化。


FVREB STATS - as ofJune 10, 2019

5 of 20 Working Days

6月 2019 自动新盘 794 成交337成交/自动新盘42.4%

5月 2019 自动新盘 889成交 369成交/自动新盘41.5%

6月 2018 自动新盘 854成交 343 成交/自动新盘40.2%


新房源减少了。成交量也减少了。



FVREB STATS - as ofJune 13, 2019

8 of 20 Working Days

6月 2019 自动新盘 1218 成交542成交/自动新盘44.5%

5月 2019 自动新盘 1378成交 559成交/自动新盘40.6%

6月 2018 自动新盘 1310成交 542 成交/自动新盘41.4%



FVREB STATS - as ofJune 14, 2019

9 of 20 Working Days

6月 2019 自动新盘 1369 成交608成交/自动新盘44.4%

5月 2019 自动新盘 1534成交 616成交/自动新盘40%

6月 2018 自动新盘 1515成交 620 成交/自动新盘40%


FVREB STATS - as ofJune 17, 2019

10 of 20 Working Days

6月 2019 自动新盘 1485 成交660成交/自动新盘44.4%

5月 2019 自动新盘1693成交617成交/自动新盘36.4%

6月 2018 自动新盘 1697成交 704 成交/自动新盘40%


和上个月的距离拉开了。


FVREB STATS - as ofJune 18, 2019

11 of 20 Working Days

6月 2019 自动新盘1618 成交724成交/自动新盘44.7%

5月 2019 自动新盘1855成交724成交/自动新盘39%

6月 2018 自动新盘1821成交 767 成交/自动新盘42.1%




FVREB STATS - as ofJune 20, 2019

13of 20 Working Days

6月 2019 自动新盘1953 成交859成交/自动新盘44%

5月 2019 自动新盘2134成交910成交/自动新盘42.6%

6月 2018 自动新盘2158成交949 成交/自动新盘44%



FVREB STATS - as ofJune 21, 2019

14of 20 Working Days

6月 2019 自动新盘2064 成交895成交/自动新盘43.4%

5月 2019 自动新盘2285成交967成交/自动新盘42.3%

6月 2018 自动新盘2306成交1028 成交/自动新盘44.6%


在波动中。

FVREB STATS - as ofJune 24, 2019

15 of 20 Working Days

6月 2019 自动新盘2173 成交987成交/自动新盘45.4%

5月 2019 自动新盘2484成交1033成交/自动新盘41.6%

6月 2018 自动新盘2434成交1066 成交/自动新盘43.8%


FVREB STATS - as ofJune 25, 2019

16of 20 Working Days

6月 2019 自动新盘2304 成交1064成交/自动新盘46.2%

5月 2019 自动新盘2644成交1118成交/自动新盘42.3%

6月 2018 自动新盘2522成交1128 成交/自动新盘44.7%


FVREB STATS - as ofJune 26, 2019

17 of 20 Working Days

6月 2019 自动新盘2418 成交1137 成交/自动新盘47%

5月 2019 自动新盘2782成交1183成交/自动新盘42.5%

6月 2018 自动新盘2636成交1142 成交/自动新盘43.3%












 








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2019年5月市场Update

FVREB STATS - as of May 24, 2019

16 of 22 Working Days

5月 2019 自动新盘 2645成交 1118 成交/自动新盘42%

4月 2019 自动新盘 2739成交 998成交/自动新盘36%

5月 2018 自动新盘 2906成交 1245 成交/自动新盘42.8%

https://stats.fvreb.bc.ca/infoserv/s-v1/FkFX-aep

历年5月份基本是都是上市新盘最高的一个月分。但自动新盘量5月少于4月份。

[i]April: 82% of FVREB member listings were posted using REALTOR® Load (ADT)[/i]，假如5月份新盘还是大约82%左右的话，照这个速度，5月份的新上市量会比4月份减少。

这可以理解，现在房屋不容易卖，可能卖家在进一步等待。

现在公寓和镇屋市场也是明显慢。但相对于独立屋来讲还是比较好。

独立屋房源总量在进一步增加，历年数据看，5月份不是最多的月分。https://stats.fvreb.bc.ca/infoserv/s-v1/FkFD-LSO

据观察，现在买房比较活跃的不是华人，印玺，南亚人比较多，所以华人集中的地区往往是市场最慢的地方。


FVREB STATS - as of May 28, 2019

18 of 22 Working Days

5月 2019 自动新盘 2960成交1251 成交/自动新盘42%

4月 2019 自动新盘3079成交 1161成交/自动新盘37.7%

5月 2018 自动新盘 3270成交 1357 成交/自动新盘41%


FVREB STATS - as of May 29, 2019

19 of 22 Working Days

5月 2019 自动新盘 3129成交1351 成交/自动新盘43.2%

4月 2019 自动新盘3229成交 1267成交/自动新盘39.2%

5月 2018 自动新盘3436成交 1473 成交/自动新盘42.9%


FVREB STATS - as of May 30, 2019

19 of 22 Working Days

5月 2019 自动新盘 3288成交1408 成交/自动新盘42.8%

4月 2019 自动新盘3397成交 1380成交/自动新盘40.6%

5月 2018 自动新盘3620成交1579 成交/自动新盘43.6%


FVREB STATS - as of May 31, 2019

21 of 22 Working Days

5月 2019 自动新盘 3446成交1469成交/自动新盘42.6%

4月 2019 自动新盘3397成交 1380成交/自动新盘40.6%

5月 2018 自动新盘3795成交1686 成交/自动新盘44.4%


4月没有31日，所以4月份的是最后的数据了。5月份的还有一天。等今天过了，明天就知道了。


FVREB STATS - as of June 3, 2019

22of 22 Working Days

5月 2019 自动新盘 3547成交1514成交/自动新盘42.7%

4月 2019 自动新盘3397成交 1380成交/自动新盘40.6%

5月 2018 自动新盘3961成交1757成交/自动新盘44.4%






News Release -Fraser Valley Real Estate Board


Slight uptick in Fraser Valley property sales in May attributable to single family detached    SURREY, BC – The increase in home sales in the Fraser Valley in May compared to April is thanks to renewed interest in single family detached homes. Although total market activity remained well below historical norms ‐ 18 per cent below the 10‐year average – the sale of detached homes increased by 14.9 per cent in one month.     The Fraser Valley Real Estate Board processed 1,517 sales of all property types on its Multiple Listing Service® (MLS®) in May, a 9.7 per cent increase compared to sales in April 2019, and a 13.7 per cent decrease compared to the 1,758 sales in May of last year.   In looking at the three main residential property types, detached homes garnered 41.2 per cent of the market in May, up from 39.4 per cent in April. Attached homes garnered 58.8 per cent in May, compared to 60.6 per cent in April.   Darin Germyn, President of the Board, said of the market: “Buyers are recognizing that in the last three months, home prices have stopped declining and that in order to take advantage of the improvement in prices over the past year, now is a great time to consider making the purchase they held off on in the previous months. “We’re seeing buyers who have been waiting on the sidelines, act, because of better price opportunities and more selection. It’s been four years since buyers had this much choice in the Fraser Valley.”   There were 8,506 active listings available in the Fraser Valley at the end of May, an increase of 26.3 per cent compared to May of last year and an increase of 8.1 per cent compared to April 2019. The Board received 3,542 new listings during the month, a 4.5 per cent increase compared to April 2019’s intake of 3,391 new listings and a 10.7 per cent decrease year‐over‐year. “Key to this market is pricing,” continued Germyn. “We empathize with our clients on the challenges they face today to qualify to buy a home and we work with them to find the right property at a realistic price they can afford.” HPI® Benchmark Price Activity  Single Family Detached: At $964,200, the Benchmark price for a single family detached home in the Fraser Valley remained unchanged compared to April 2019 and decreased 5.9 per cent compared to May 2018.  Townhomes: At $522,500, the Benchmark price for a townhome in the Fraser Valley in the Fraser Valley increased 0.1 per cent compared to April 2019 and decreased 5.9 per cent compared to May 2018.  Apartments: At $416,800, the Benchmark price for apartments/condos in the Fraser Valley decreased 0.9 per cent compared to April 2019 and decreased 8.0 per cent compared to May 2018.






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Comments: 1

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外国买家喜欢新公寓，应该非常容易理解。
最近大量留学生，尤其是中国来的留学生。一般家境比较富裕。喜欢留学的同时买一间房，省了房租，毕业后去留都可以。尤其是UBC周围的公寓。假如毕业后回国，房子一卖，学费都能出来。
当然，留学生喜欢高楼，水泥房，房屋新，同时容易打理，自己回国，度假，公寓房屋可以空关。独立屋就存在很大的操作问题。
现在外国人税一出台，肯定是一个非常大的打击。但这也是对开放商的一个打击。从长期来看，有实力的大开发商可能会放弃一些楼盘开发，转向其他省或其他国家开发。

这里有个报导开发商把5分之1的计划中的新单位开工计划收起来，暂时推迟开工执行。
www.vancourier.com/rea...1.23830252
在等待机会.
这样一来，对新房的供应应该是个打击。从长期来看，唯一可支付的公寓的价格也难以下跌。
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1. Simon Fraser University
2. Kwantlen Polytechnic
3. Stenberg college
4. Vancouver Career College
5. Sprott Shaw College
6. Brighton College
7. Focus College
8. Drake Medox College
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首先要祝贺找到自己中意的家，乔迁之喜值得庆贺。
有人讲树挪死，人挪活。很多人家添丁了，从小房搬到大房；退休了，家里空巢了，从大房搬到公寓了；有的因工作关系，从一个城市搬到另一个城市了。
所以，一般人对搬家都意味着有好事。但在做搬家前期的准备前，要把搬家的可能花费和代价考虑清楚。
可能的消耗有:
1. 本来还好用的家具，搬家后不能再用了-尤其现在象宜家的自己可以装配的家具，2次拆装，基本就报销了。消耗支数，以千计。
2. 本来还好用的家具，搬家后不想再用了，换新家具的欲望唤醒了。消耗支数，以万计。
3.从公寓和镇屋搬到独立屋的，要添置割草机，打边机，扫雪铲雪工具，梯子，等。消耗支数，以千计
4.从独立屋搬到公寓的，要把这些工具丢掉。消耗支数，以百计
5.换通讯地址。消耗支数，以千计（主要是人工）
6.重新熟悉周围环境，尤其是购物环境，只能从费钱的店开始。消耗支数，以千计。
7.重新熟悉人济关系，尤其是孩子，可能要换新朋友，转校，熟悉新学校。消耗支数，以万计（主要是隐性的消耗）

所有这些加在一起，有的人可能要受损10万以上。最少也应该有几千以上。
所以，作为房东一定要体谅房客，尤其是拖家带口的房客。

换房也要三思，比较利弊。
同时，对于想卖了房然后换一间的要充分考虑这个过程的费用：
在卖房时，
1.经纪费，可能要房价的3-4%。
2.提前还原来贷款有没有罚金，一般要3个月的利息到几万都有可能。
3.律师费，可能要500到800.

在买房时，
1.房价
2.物业转移税: 20万付2000，20万到200万部分2%， 200万以上部分要3%
3.律师费，可能要800到1500.
4.验屋费 300到600

所以，一次换房交易要有达到房价的6-7%左右的受损。
所以对于房屋短期炒家来讲，不是很经济的炒作。
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Open House this Weekend 2-4pm

 Address:  20-13899  Laurel Drive, Surrey.  Open House this Weekend October 6and 7  afternoon 2-4pm


South-North facing 3 bedrooms, 3 washrooms, 8 years new, 1831 Sq. Ft living area large Townhouse. No rental restriction

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为何房屋保险的保费每年都增长？

道理很简单， 第一： 保险公司的生产成本每年都在长， 人工在长， 办公费用在长。

第二：建筑成本每年在长，人工材料在长， 去年盖个房子花费80万就可以， 今年盖个房子就要85万才行。所以保险公司去年保你80万，今年就得保你85万，自然就得加保费了。

第三： 当今年出现较多理赔后，明年保险公司就会提升你的保费。但当你达到了保险公司的优惠条件后，你可以享受折扣。

 

续保保费的改变完全由保险公司决定，保险经纪无权参与， 保险经纪只能为你争取最大的利益， 发现和找出保险公司不合理的地方， 向保险公司理论， 这就得看保险经纪的经验和技巧了。 有经验的保险经纪除了为你争取低的保费外， 在理赔时也能为你争取最大利益。

 

InsureBC Group - 75 家分店遍布BC省， Fraser Heights Insurance Ltd，

资深保险经纪：陈文 Deborah  15年经验

本文为陈文专稿， 版权受法律保护。联系：chendebo@yahoo.com

 

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如何买房屋保险

1、为何要买房屋保险？主要有两点：

 A, 当房屋发生意外时， 屋主能获得一定的补偿。比如：火灾、爆水管、被盗等等。

 B, 当您向银行贷款时，银行强制您要买房屋保险，因为出意外后，有保险公司担着， 银行就没风险， 否则，银行会马上停止您的贷款。

2、有哪些地方可买到房屋保险？

   大体上有两大类保险公司受理房屋保险， 一类是保险公司直接对客人卖保险， 另一类是保险公司间接对客人卖保险。前者属小规模的公司，有BCAA和TD 保险（TD仅提供电话服务，别以为TD 属银行，其实它是自负盈亏的）。 这两家是近几年才开展房屋保险业务的， 由于它们所占的市场份额少，就降低了它们的理赔能力， 假设它一天做了100个保单，出现2单理赔，就占了2%，它就得亏；别的老牌公司市场分额大，一天做了1000单， 出现10单理赔，只占1%， 也不亏。所以BCAA 和TD不敢保高价房， 它们的保险条款扣得特别紧， 生怕亏本。后一类公司的规模相对大些，这类保险公司的数量也多些，开展房屋保险业务的时间也长些。它们的营运方式是通过保险代理公司对客人卖保险，出现理赔时才与客人有联系。一些路边小店面的保险公司 和mall里的保险公司都是保险代理公司。

  购买时一般有3 种方式： 1， 直接到店里去买； 2，打电话到TD 保险去买（不能面见职员）； 3，通过与保险经纪买，这些保险经纪都代表着某家保险代理公司，保险经纪分为两类人：一类是不参与计算估价的人（部分人是没牌照的），属中间人， 接了业务就交到公司给懂业务的人去估价做单；另一类是公司的业务员，接了业务可自己去估计做单，可直接与保险公司的定价员沟通， 他们的业务知识会比前者丰富些。

3. 如何选择买哪家的保险？

   以前，很多中国客人和印度客人都是选择哪家便宜就买哪家， 而不去考虑保险中的各因素。其实这是一种低级的做法，现在很多中国客人都是从综合服务质量、承保的内容、保费、容易理赔这4个方面考虑。

 A, 服务质量通常也就是热情、耐心、解释清楚、把你的条件状况做对，因为当承保条件与实际不符时， 保险公司会认为你在欺骗，有理由拒赔。

 B, 承保的内容是指保单内所保的项目，保你多少东西；当然是保的越多，保费就越贵；保的越少，保费就越便宜。

 C, 保费的比较要与相同的保单内容才能作出比较，不能说哪家便宜就选哪家。比如TD的保费较低，但它保单的内容少，里面的限制条款也多，所以不易得到理赔， 行内人称TD是低级保险。有些TD的客人不出事时，每年可省两三佰元，一出事自己要掏两三万， 结果下一年就转去别的公司了。所以，一定要做性价比。

 D, 容易理赔一是你选的保险公司在理赔时会较宽松，二是遇到灰色地带时，你的经纪有能力帮你争取，这就要求你的经纪要有丰富的知识和经验 。

 

InsureBC Group - 75 家分店遍布BC省， Fraser Heights Insurance Ltd，

资深保险经纪：陈文 Deborah 15年经验

本文为陈文专稿， 版权受法律保护。联系：chendebo@yahoo.com

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买房的过程

家庭需要，或投资需要，想买房了。家里大家都在讨论要买什么样的房，想在哪个区安家，有了一个初步的概念。

在这一阶段可能对市场上有什么样的房，独力屋，Townhouse， 公寓的特点，区别，对不同地区都是一个

模糊的了解。

搜索了解阶段：

现在资讯发达，上网了解房源，看价格，看房型，看地区，看免费报纸房产广告。

一些网站：

   www.realtor.ca

   www.rew.ca

www.realtor.ca

www.point2homes.com

www.realtylink.org

上面这些公共网站的好处是客观，不属于任何独立的地产公司，房源信息中有卖方经纪公司的电话，缺点是

信息没有地产公司或地产经纪个人的专业网站全。其它地产经纪公司或个人可以搜索整个市场的网站，

这包括我的网站：www.joeandsong.com， 这些专业网站的好处是，信息全，可以直接和这公司或经纪沟通，

缺点是一般不提供其它卖家经纪公司电话。

然后是随机性寻找其它一些著名自由买卖网站，象 KijijiBC， Craigslist等等

也可以在Google 中打入Real estate 等关键字搜索网站。

 

这些网站的介绍都是以英文介绍为主，尤其在对房屋的细节方面的介绍。除了屋主自买，几乎所有这些房源的

主要来源是从地产协

会的MLS 网站中选取出来的信息。有些网站有中文翻译，但不是很准确。

中文网站：

www.vanfun.com

www.realfinder.com

 

报纸有Real Estate Weekly， 中文有规模的，象明报地产金页，星岛睇楼王，很多其它免费报刊的地产广告，

从这些报刊看到的，都不是一个特定地区的全面搜索，这种报刊的功能越来越被网络替代了。而且个人电脑版

也在慢慢被手机通信版取代。

除了搜索房源，同时搜索有关地区其它信息包括：学区信息，社区服务信息，购物，公交线路，公路信息。对

于我们华人，还特别关心学区排名，是否靠近华人的超市-例如大统华，华人餐馆等等。

有用的一些网站，

学校排名：

http://britishcolumbia.compareschoolrankings.org

公交路线：http://www.translink.ca/en/Schedules-and-Maps.aspx

 

实地考察阶段：

这应该是非常重要的一个环节，尤其对不熟悉的区。

开车或乘公交车去实地了解，感受人文，地貌，周边环境。

对于熟悉了区，并且已明确地区买家的就容易了。

财务准备阶段：

  一般买家买房，自己出一部份首付，其余的款项需要向贷款机构借贷。现在由于经济不景气，利率非常低。

申请借贷要求反而更加严格。特别是自雇人士更难。

所以，这一步最好在搜索了解阶段就进行，这样在看房时就有的放矢了，减少盲目性。

同时要提醒一点的是，有时在看房时，看得越多，自己对房屋的要求越高，看的房价也节节上升，最后千万

不要买超过自己经济或心理承受能力的房。

在作财务决策时，要把买房的用途，投资目标，经济能力统一起来考虑。根据自己的需要，确定房屋的种类：

独立屋，还是公管物业（公寓还是镇屋），还是没有管理费的联排屋，Duplex 等等。

对于独立屋（Detached  house）,是要带出租单位的，还是不需要出租单位。

对于公管物业，要考虑，管理费多少，管理费包的内容。

这些都和财务考虑有关。

这个阶段要找的是银行的借贷经理，或独立的贷款经纪，最好得到一份书面的预批答复，要了解最高的贷款

金额，相关利率

选房阶段：

 

大多数买家有经纪的帮助，由经纪根据买家的需求，将房源信息提供给买家选。在众多的房源中，选出价位，

地段，房型，面积，图片等符合要求的，假如房源目前没有定单（Accepted  Offer）的，选出一天或半天能

看完的房源，经纪带着去看房。

因为，在MLS 上的房源，买方不能直接自己去看房，必需有买方或卖方经纪到场，就是在双方经纪都不在场

时屋主是不能直接接待有买方经纪的买方的。

有的房源是买家自己从网上或报上看到，然后联系自己的经纪作进一步的了解。在房源紧张时，有时在网上

看到一个房，实际上这个房已经卖掉了，但系统还来不及更新，或房源信息是过时的。更多的是，房源已有

定单（Accepted  Offer），再去看，一方面可能屋主也暂时不想给其他人看，另一方面，买家钟意了，

也最多能给一个备用单（Back-up Offer），成功可能性小。

所以在看房前，买方经纪就已和卖方经纪沟通过。

这里很多房源，经纪在房源的某个地方-象门的把手，牢固的拦杆，天然气管道等放钥匙箱（Lockbox），

这个钥匙箱只有经纪才能开，并且有谁开了箱子的自动纪录。这样，卖方经纪或卖家不在家，买方经纪也能开门。

如何挑选自己的买房经纪：

       不管是朋友亲戚介绍，还是自己碰到，或是自己浏览网站，报纸找到的，挑选的关键是：

1． 货比三家，多选几个，作一下比较。

2． 挑出自己觉得最满意的。

A．可信度，要放首位。因为你要找一个，一心为你着想，并且想建立自己好口碑的经纪。

要从这个经纪是否准时，守信来观察。

B． 态度要自信担不是傲慢，可亲但又不是一味献媚。

C． 对房产的了解程度，分析问题的思路，解答问题的能力来判断将来的谈判能力。

D．从业时间，最好有起码2-3年的经验

E． 对你要买房那个区的熟悉程度

3． 要自己作决定，不要受朋友亲戚压力影响。

这里有一个很多经纪会给介绍费的利益关系

这里要指出的是，有些买家特别关心这经纪是否退佣金或退多少等问题，对可靠，能力的考虑反而放在次要

的地方。买房是人生大事，其金额从几十万到几百万，佣金只有几千到几万。看经纪的谈判能力要从对自己

佣金的谈判开始来判断！

假如买家没有经纪，可以直接联系卖方经纪。这种情况下，特别要指出，卖方经纪是代表卖家，买方的选择是

1。自己代表自己， 2。让卖方经纪也作自己的经纪。

假如买方让卖方经纪也作自己的经纪，卖方经纪要有卖家的同意，三方要签一个有限双方经纪协议（Limited

Duel Agency Agreement）。这种情况在价格等重要因素方面，经纪要中立。

所以有的卖家可能不愿意让卖方经纪也作买方的经纪，这时买家就自己代表自己，买家和卖方经纪的光系是

一般客人关系（Customer Relation）。买家可以自己写单，或请卖方经纪写。

在这里，要指出：卖方经纪要公证，但是卖方经纪要为卖方争取最大的利益。

有一种很常见的情况是，在见到了卖方经纪后，没有买上这卖方经纪的房，但是选这卖方经纪作了买方今后的

买房经纪。

如何挑选房屋：

注意以下几个原则：

1． 根据自己的要求

2． 重视第一感觉

3． 地点不能改变，房屋可以改变

4． 房屋结构难改，房屋装修可改

5． 房屋管线难改，墙面，地面易改

6． 花园漂亮，需要维护打理

7． 你不喜欢的，别人也可能不喜欢，要考虑Resale  的可能性

 

 

 

选中了最满意的房屋后，就要下单了。

下单过程：

 

因为买的房屋不同，过程也有不同。一般最多的有:  1。 公管物业预售 。2。新公管物业现房销售。

3。

二手独立屋销售。4。新独立屋销售5。二手公管物业销售。

 

这里主要介绍二手独立屋和公管物业销售。

二手房，一般不需要交纳GST，所以在谈价格时比较直接。

1． 写买卖合约-Offer（Contract of purchase and sale）

这个买卖合约一般是由买方经纪起草，按照买家意愿填写。

最主要的条款是  A。价格

                        B．定金

                        C．各种条件及条件的有效期

                        D．价格内包括的不属于房产，但要特别指出的动产。            

                        E．成交，费用划清，及交接日期

 

 

 

 

2． 当买卖合约给了卖家后，假如卖家对合约上的条款都满意，就签字接受了这个买卖合约，这个合约

就是正式生效的法律合同（Accepted  Offer）。

假如卖家对这个买卖合约上的条款不满意，卖家可以在合约条款上改动到自己要求的内容，这叫还价

（Counter Offer）。这时，这个买卖合约有暂时失效，直到双方都认可签字同意所有条款，这个合约就

是正式生效的法律合同（Accepted  Offer），有时要几个讨价还价的来回。这个价不仅仅指价格，也包

括日期和内容。

假如有几个买家同时写Offer，这就成了Multiple Offer，就产生了买家间的竞争，卖家只能接受一个Offer，

当然会选一个更有利的Offer。要注意的是，价格是一个非常重要的因素，但不是唯一因素。

             3．条件解除。

                   在正式初步买卖合约中有一个条件解除日期（有5天到10多天不定，双方商量），这  些条件

有的是只有利于买家的，有的是只利于卖家，有的是利于双方的。

这个时候买家要作很多工作，包括银行审批，验屋，对房屋的其它调查等等。

假如在这个过程中，譬如验屋发现问题，买家可以退出合约或让卖家维修或降价。这时要有一个双方签字

的附议（Addendum）。

只有在这些条件都满足，并被有利方在合同上规定的日期内都解除了，这个买卖合同就是一个成交的合同

了（Firm Deal）。

定金在合同内规定的时间内交（一般是所有条件解除后一天内交给买方经纪公司），一般要付银行本票

（Bank Draft）

 

4． 律师或公证作最后交割。

 

 

在成交日起码2个星期前，买家要找到自己的交割律师或公证，然后要和借贷机构签正式借贷合同，要房

屋报险的，购买好房屋保险，成交日前几天要和律师或公证联系，交付律师或公证为买家计算出来的款项，

一般要付银行本票（Bank Draft）

 

成交日就等律师或公证交割，登记好。

在这几天，可以联系 BC Hydro  和 煤气公司，电信公司，等开通相关帐户。

在交接日期，制定的时间内拿钥匙。

 

。。。。。。。。。。。。。。。。。

 

恭喜买家

 

Congratulations  ！

这是一家之言，具体实际操作，向自己的经纪咨询，具体的法律文件都要寻找独立的法律专业人士，

地产经纪不是法律专业人士。

 

有其它问题，欢迎来电商讨：周公权 Joe  Zhou 604-313-8999

 

相关网站： www.joeandsong.com

                   www.fraserheightshome.net

     公众微信：温哥华九松地产   

 微信号 WeChatID：JoeAndSongRealty 

 

 

 

 

 

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FVREB STATS - as of September 4, 2015


3 of 21 Working Days

SEPTEMBER 2015 上市 346 成交 252

AUGUST 2015 上市 440 成交 203

SEPTEMBER 2014 上市 409 成交 205

一开头的表现，上市少，成交量大。预示这个月房价在上升通道中。季节性变热。


FVREB STATS - as of September 10, 2015


6 of 21 Working Days

SEPTEMBER 2015 上市 726 成交 515

AUGUST 2015 上市 820 成交 404

SEPTEMBER 2014 上市 905 成交 395
看来这个月很猛了。市场缺货。


FVREB STATS - as of September 16, 2015
10 of 21 Working Days
SEPTEMBER 2015 上市 1081 成交 785

AUGUST 2015 上市 1300 成交 720

SEPTEMBER 2014 上市 1474 成交 664

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